近日，美国总统奥巴马签署了一项法案，降低外国人在美投资不动产所承担的税率，此举为35年来首次。税法修正改变了原有的游戏规则，将为更多的海外房地产投资者涌入美国打开大门，促使数千亿美元新增资本涌入美国地产市场。

35年来首度放宽房产税

新法案将降低外国人在美投资不动产所承担的税率，同时外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。新法案还把允许外国人养老金购买美国公开交易房地产投资信托产品免税部分提高到10%，此前这一数字是5%。

美国在FIRPTA中设定了关于外国养老金投资美国房地产时征收的税率，旧的法案规定，大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳卖价10%的税款，以及其他的联邦、州和地方税种。

据了解，在1980年6月19日之前，外国人投资美国某些地方的房地产、石油和天然气利益获取收益一般不会被征税；法案公布后，非美国国籍人在美国(实际拥有和视同拥有的)不动产被纳入了应征税范围。

美国国税局定义的外国人是指在一年内在美国居住的时间未超过183天。对于在美国境内居住满183天的外籍人士，其纳税义务与美国公民相同，无需缴纳“预扣税”。

而满足下列两种情形，可无需缴纳10%的“预扣税”：

1. 外国投资者在出售房产时卖价未超过30万美元；

2. 买家或卖家的家庭成员已制定明确的计划，打算在转让后的前两年，房产至少有一半的时间将会被使用。

向海外投资者打开大门

由于受到FIRPTA限制，数万亿美元的国外养老金被拦在了美国房地产市场之外。破除过时的税率门槛，修法将调动更多私人资本投资房地产和基础设施。根据纽约地产研究机构地产资本分析的数据，今年美国房地产跨境投资总额达到约784亿美元，占据4830亿美元房地产投资总额的16%。外商投资总额约10%来自养老基金，规模达到75亿美元。

自金融危机以来，受相对收益率以及投资者认为不动产投资具备安全性等因素驱动，大量海外投资者赴美投资房地产，需求增长也推动了美国商业地产价格创下新高。许多外国投资者在购买时改变了购买结构，使自身在投资主体中占少数，以绕过FIRPTA规定。

中国买家或更积极赴美置地

近年来，美国房地产深受很多中国投资者青睐。据商业地产调查机构真实资本分析公司的数据，今年初来，投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。2012-2014年，中国企业在美国商业地产领域的全年投资额分别是54亿美元、153亿美元和136亿美元。

而在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增长30%，其中主要用于购买住宅物业。

研究显示，2014年到2015年初，卖给中国人的房产中有大约39%用于自住，另有7%是供在美国上大学的孩子使用。以出租房为投资目的的只占23%，美国的房子中国买家中大约有一半已经在美国生活，美国一直是投资移民的热选。

专家认为：在美国经济复苏的大背景下，税收放宽将进一步利好中国投资者。美联储加息后，美国正试图通过税收杠杆留住房地产投资热潮。由于中国房地产市场正在进入新的调整期，“走出去”的热潮会更加明显，人民币寻求海外保值增值的需求更高。美国作为相对安全的投资目的地，一些中国买家美国置业也更看重学区房、绿卡、产权所有等系列优势。

（来源：网络）