伴随国内高净值家庭增多、投资渠道收窄，越来越多的人们把投资目光转向海外房产投资。下面我们主要来介绍一下欧洲楼市投资中很有代表性的一个国家——葡萄牙。

海外购房投资和国内有一个比较大的区别，在于海外购房后，购买者本人未必会去居住，就如同上海北京的居民在海南买了度假别墅，平时去住的次数也不会很多一样。因此海外购房投资第一大要务就是要考虑平时出租的问题，毕竟出租收益好的房子在任何一个国家都是受投资者青睐的。一般考虑出租情况要看房产位置，这是正确的。而我们今天也从另一个来看看葡萄牙的出租市场，即租客都是什么情况，当地人做房产投资是怎么操作的。希望给大家带来一些帮助。

葡萄牙租房人群分三类

说到租客，在葡萄牙租房的人分三类，本国居民、外国常住居民和度假游客。

第一类是葡萄牙本国居民。

葡萄牙这个国家一共约一千多万人口，差不多是北京上海人口的一半左右。葡萄牙城市化做得不错。大约八百多万葡萄牙人生活在城市里，而城市里又以里斯本、波尔图为大型城市，因此在这样的城市里进行投资，相对而言出租率会比别的地方要高一点。

那么，葡萄牙本国人会有多少人租房呢？在葡萄牙，将近70%的公民是有自己的住房的，这个比例不低，不过也要注意，这个比例高的一个重要原因是农村人口自有住房率极高，侧面拉高了这个数据，所以在城市里，特别是大城市里超过三分之一的本国人还是需要租房的。一方面每年有很多的大学生及留学生有一定的租房需求，另一方面很多职业白领需要租房，欧债危机使得他们的买房增加了难度，因此租房是很好的过度方式。因此，学生多和白领多的地方是一个维持不错出租率的好选择。里斯本和波尔图都有著名大学，周围的住宅值得考虑。而里斯本有还有世博区, CBD区，这些写字楼相对集中的地方白领租客的需求量也会比别的地方高。

值得各位投资者注意的是，如果你选择是以租给葡萄牙本国人为目标，你的房子位置就要很便捷，方便他们上下班或购物生活，而你的租金未必会有租给旅游者的高，但是你的空置率会低，找到长租的租约也会相对容易。

第二类租客群体就是外国常住居民。

可能大家会奇怪，怎么还有外国常住居民这一分类，这与欧盟的制度有关，欧盟成员国的公民又叫欧盟公民，他们有权利自由选择欧盟内部任意的国家进行居住、工作、生活，这是非常便捷的，所以每个国家都有很多的欧盟其他国家公民在自己国家生活工作不受过多限制。在葡萄牙，也有很多的其他欧盟公民生活居住在这里，他们中大部分还没有自己在该国的独立住房，因此他们也是租房的主力群体。

如果你也愿意租给在葡萄牙工作生活的欧盟其他国家公民，你要注意这些人以白领（如外企员工）和普通工人（如服务生）为主。交通便捷、租金不贵是他们所希望的，所以在交通主干道和地铁站附近的小户型是他们非常喜欢的。他们的租约也会以中长约为主。

第三类租客就是度假游客。

他们呈现明显的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到来时，游客会暴增，很多时候会出现一房难求的情况。这时候的租金回报非常值得期待。这些游客以欧盟内部游客为主，因为欧盟有申根协议，欧洲二十多个国家之间是免签证的，很多法国、西班牙等国人开车或者坐飞机直接就来海边度假了。当然也会有一部分葡萄牙北部地区的人，比如波尔图等，因为那里没有海，所以夏天也希望来海边。

如果你准备租给度假游客，那么你就要有准备，首先就是你的度假公寓或度假别墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出门就是海边的房子最受欢迎，其次就是房间一定要宽敞，因为欧洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是仅仅一两天，所以他们也不喜欢全家挤在酒店里，希望有地方家里可以聚会开派对等。海边的房子房价本身就会高一些，投资者最好实地去看看周边的风景，因为即使是一个小区，你家的风景比邻居的好，那么你的就会更好出租的。