希腊政府近日释放明确信号：黄金签证计划将继续实施，但对于试图通过合同安排规避项目规定的行为，监管部门将加强审查。

监管重点指向返租协议与转租安排

希腊移民与庇护部长普莱夫里斯表示，部分投资者通过返租协议变相降低购房成本，或利用转租安排规避黄金签证房产短租禁令，相关行为一旦被认定违规，可能面临居留许可被撤销的后果。

返租协议变相降低投资成本

在雅典举行的第27届 Prodexpo 房地产会议上，普莱夫里斯在题为“地缘政治变化与房地产市场”的专题讨论中，谈及部分投资者通过特殊合同安排，变相降低获得黄金签证的实际投资成本。

他举例指出，有人购买价值25万欧元的房产，却通过租赁协议获得10万欧元返还，同时申请并取得黄金签证。对此，普莱夫里斯明确表示，政府不接受这类安排。

他强调，希腊不希望投资者一边以25万欧元购买房产，一边通过租赁协议拿回其中10万欧元，却仍以此满足黄金签证的投资要求。

他进一步指出，如果某项交易被宣传为能够让投资者以低于规定门槛的实际成本获得黄金签证，即使具体操作方式有所不同，也可能受到监管部门审查，相关居留许可甚至可能被撤销。

这意味着，监管关注的重点不只是购房合同中列明的交易金额，还包括交易背后的合同安排及实际投资情况。

• 如果通过返款、返租等方式实质性降低投资成本，投资者就需要警惕由此产生的合规风险。

转租规避短租禁令同样存在风险

除变相降低投资成本外，希腊政府还将关注黄金签证房产的后续使用情况，尤其是通过转租等安排规避短租限制的行为。

普莱夫里斯表示，即使投资者已经取得黄金签证，如果之后通过第三方或其他合同安排，绕过现行规定开展短期出租业务，也可能面临居留许可被撤销的后果。

换言之，投资者不能仅通过形式上的合同安排，就认为自己已经满足了相关规定。政府关注的是房产的实际使用方式，以及相关操作是否构成对短租禁令的规避。

这一监管方向也与希腊近年来缓解住房供应压力的政策目标相呼应。随着旅游业发展和短租住宿市场扩大，住宅用于旅游接待的现象持续引发关注。如何在吸引外国投资的同时，保障当地长期住房供应，已成为希腊房地产政策的重要议题。

希腊并不打算取消黄金签证而是加强监管

尽管对违规行为发出警告，普莱夫里斯仍为黄金签证计划进行了辩护。他认为，黄金签证既不应被视为毫无问题的投资工具，也不应被简单归结为希腊住房危机的主要原因。

该计划推出之初，一个重要目标是为经济困难时期的希腊建筑业引入投资，推动房地产开发和建设活动。但随着住房市场形势发生变化，政府需要更加关注房产的实际用途，以及投资对当地住房供应产生的影响。

对于通过取消黄金签证来增加住房供应的主张，普莱夫里斯并不认为两者之间存在必然联系。

他指出，单纯取消这项计划，并不意味着市场上就会自动增加更多可供居住的房屋。在他看来，关键问题不仅在于房产由谁持有，更在于房产能否真正用于居住。

• 因此，对黄金签证房产的短租行为加以限制，是引导更多房源服务于长期住房需求的措施之一。

此外，普莱夫里斯还提出，希腊应吸引更多投资者购买并改造目前不适合居住的物业，将其重新转化为可使用的住宅。这些房产完成改造后，既可以供投资者本人居住，也可以进入长期租赁市场，从而增加实际可用的住房供应。

他同时呼吁，通过政策激励引导外国投资流向雅典市中心以外、具有发展潜力的地区，避免投资过度集中于首都核心区域。

中国投资者仍是

希腊黄金签证的主要申请群体

谈及投资者来源时，普莱夫里斯表示，中国投资者仍是希腊黄金签证的最大群体，其次是土耳其公民，以色列和英国投资者也位居主要群体之列。

对于中国投资者而言，此次表态释放的信号较为明确：希腊黄金签证计划并未因此被取消，但投资者在进行房产投资时，需要更加重视交易安排与后续使用的合规性。

总体来看，希腊政府释放的并非取消黄金签证的信号，而是进一步强化项目合规管理的态度。