作为一个移民国家，加拿大的各种社会问题比如住房、医疗、教育等等都和移民政策息息相关。

此前，社会上长期流传着一种观点，认为新移民的涌入是推动加拿大房价持续攀升的罪魁祸首。然而，如今一项最新的研究结果横空出世，或许将彻底扭转人们的这一固有认知。

移民对房价的影响只占11%

那么移民对房价影响到底有多大？一份最新报告指出，其占比不足11%。

据当地媒体7月21日报道：2025年6月，由加拿大移民部和统计局联合发布的一项新研究，首次系统梳理了“新移民增长”与“房价与租金上涨”之间的关联。

这项研究使用了2006、2011、2016、2021四轮人口普查数据，追踪了全国近2000个市政单位中新移民数量变化与房价、租金的动态关系。

虽然移民确实导致房价上涨，但它并不是唯一的驱动因素。

核心结论是：

• 2006–2021年间，新移民流入对全国中位房价和租金上涨的贡献约为11%；
• 在大城市中，这一影响更强，例如在人口超过10万的53个大城市，移民流入对房价上涨的影响可高达21%，对租金上涨则为13%；
• 然而，在更广泛的层面上，移民对住房成本上涨的“解释力”是有限的，近九成涨幅源于其他结构性因素。

注：研究采用了固定效应（FE）与固定效应工具变量（FE-IV）两种模型。后者为主模型，更能排除干扰因子，例如经济繁荣地区更吸引移民、这些地区本身也房价更高等。

具体数据包括：

在FE-IV模型中，新移民增长1%带来房价上涨0.143%、租金上涨0.045%；

与之对应，2006至2021年五年期平均房价涨幅为18.5%，新移民增长为13.1%。

换算后可得，移民对涨幅贡献为2.5%～11%。

这项研究意义重大，首次以严谨数据回击了近年来“移民导致房价飞涨”的简化说法。此外，新移民反而还在一定程度上缓解了建筑行业的人力短缺，尤其在基础设施与住房施工领域，有助于增加供给，而非一味“制造需求”。

移民对大城市住房成本影响显著

具体来说，移民对住房成本的影响在较大的城市更为显著。在人口超过10万的53个城市中，新移民的数量约占总人口的 82%，新移民的增加贡献了房屋中位价上涨的21%和租金中位价上涨的13%。

这种差异凸显了移民在多伦多、温哥华和蒙特利尔等城市中心的集中定居模式，这些地方的住房需求已经很高。

研究强调，移民对房价的影响因地区和时期而异。在安省、BC省和魁北克省等吸引最多移民的省份，移民增长与房价之间存在统计学上显著的正相关关系。

在安省，新移民数量每增加1%，房价就会上涨 0.034%，租金就会上涨 0.015%。

在BC省，新移民数量每增加 1%，房屋价值上涨0.025%，租金上涨 0.023%。

相比之下，阿尔伯塔省和大西洋省份等省份没有表现出明显的相关性，反映了经济状况和住房供应的差异。

谁才是真正推高房价的主因？

如果不是移民，是什么让加拿大的房价水涨船高？报告和专家均指出，以下因素构成了影响力更大的“系统性根源”：

供应受限是关键阻力

• 加拿大多个城市实施严格的分区管制，限制中高密度住宅建设；
• 土地审批流程冗长、开发税费高昂、建材成本持续上升，导致开发商意愿下降；
• 地方政府审批进度滞后，削弱了新房供给能力。

利率与金融投机的催化

• 超低利率时期，投资者与投机者涌入房地产市场，推高了价格；

• 租赁回报率低于房贷成本，加剧空置现象和“炒房行为”。

收入与房价脱节

• 居民工资增长长期滞后于房价涨幅；
• “中产也买不起房”成为现实，推动社会焦虑加剧。

政策目标摇摆与责任错位

• 联邦负责“移民与财政”，省市负责“建房与规划”，但各级政府缺乏协同；
• 可负担住房项目缺口巨大，公共部门参与建设意愿不足。

从上述结构性因素来看，加拿大的房价上涨是长期制度性缺陷、供需错配和资本行为共同作用的结果。

归根结底，“以开放姿态欢迎移民”和“努力实现可负担住房”这两件事，并非从一开始就注定相互对立、不可调和。